K větší dostupnosti bytů by pomohlo, kdyby obce hradily část příspěvků na bydlení, říká sociolog
Ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš z Pirátů chce výdaje programu podpory dostupného bydlení na příští rok zvýšit o sedm miliard korun oproti současnému návrhu rozpočtu. Prý tam jsou už dříve tyto peníze schválené. Jen se, jak říká Ivan Bartoš, asi někam zatoulaly. V projektu Život k nezaplacení Daniel Prokop ze společnosti PAQ Research řekl, že jde o zajímavý spor, jak má vypadat politika bydlení.
V úterý přišla zpráva, že ministr financí Zbyněk Stanjura z ODS věří, že návrh rozpočtu vláda schválí jednomyslně. Spor o financování bydlení vnímá jako nedorozumění. Vy taky?
Neznám detaily, jestli tam skutečně těch sedm miliard někde je. Z nějakých zdrojů, které v rozpočtu nebyly vidět a je to nedorozumění. Nicméně obsahově je tam zajímavý spor v tom, jak má vypadat politika bydlení.
Poslechněte si rozhovor ze seriálu Život k nezaplacení se sociologem Danielem Prokopem
Máme velmi nedostupné bydlení, zejména ve větších bohatých městech, nájemní i vlastnické a situace se zhoršuje i kolem měst.
Dáváme na politiku bydlení hodně velké prostředky, které jdou jenom do poptávkové strany. Jdou jenom lidem na saturaci potřeb v příspěvku na bydlení, v podporách hypoték a ve stavebním spoření. To je dohromady asi 25 až 30 miliard v těchto prostředcích, ale oni v podstatě nezvyšují nabídku, nezvyšují počet bytů, které se objeví na trhu.
Naopak dáváme velmi málo do výstavby obecního bydlení nebo rekonstrukce obecního bydlení. Takže naše politika bydlení je neefektivní v tom, že zaléváme chybějící nabídku tím, že dáváme peníze lidem, ale neinvestujeme do rekonstrukce výstavby obecního bydlení.
Zároveň máme pomalou komerční výstavbu kvůli stavebnímu řízení a podobně. Myslím si, že změna musí být. Těch sedm miliard, i kdyby se mělo vzít ze zdrojů, o kterých mluvím, třeba z podpory hypoték, má větší smysl dát do nabídky.
Čtyři hlavní problémy
Pojďme to zkusit rozebrat trochu na součástky. Například předseda vlády Petr Fiala z ODS vidí jako hlavní cestu výstavbu více bytů. Ale aby se mohlo stavět, tak potřebujeme zkrátit stavební řízení, dodává. Co je konkrétně tou největší brzdou výstavby bytu?
Za prvé je nutné říct, že opravdu vede k větší dostupnosti, ale komerční výstavba není rozhodně jediný nástroj. My jsme to konzultovali v NERV s řadou expertů, urbanistů, ekonomů, kteří se na to zaměřují, pro nějaké příští doporučení.
Problémem, kromě toho, co NERV už řešil, jako jsou zbytečné regulace na osvětlenost bytů a podobně, je digitalizace. Tu se teď postupně snaží řešit ministerstvo. Jsou tam strukturální problémy v řízení stavebních úřadů, kterých je v Česku přes šest set, jsou malinké a často tam chybí lidi.
3:50
Dvojnásobný objem hypoték? Slavit není nejmenší důvod
Číst článek
Opravdu by dávalo větší smysl mít menší počet robustnějších úřadů, třeba na obci s rozšířenou působností, kterých je dvě stě v České republice. Tahle roztříštěnost stavebních úřadů je jeden problém.
Druhým problémem je, že máme hodně připomínkových míst, které se podle expertů často nekoordinují a tím vzniká zpomalení. Například že dotčené orgány státní správy dávají protikladné připomínky a podobně.
Třetím problémem je, že máme docela rigidní, takové zkostnatělé územní plánování. Často jsou plány staré a navíc vymezují to, co se tam může a nemůže postavit. Takže můžou blokovat i třeba bytovou výstavbu.
Když to shrnu, tak je to hodně komplikovaný proces. Je tam spousta orgánů, které obhajují životní prostředí, památkáři a tak dále, ale málokdo v tom procesu obhajuje bydlení jako veřejný zájem proti těm ostatním zájmům. Takže toto, když se změní, tyhle problémy strukturální, o kterých mluvím, by podle našeho názoru věru mohlo pomoct.
Posledním problémem je, že ani obce, které mají na územní plánování a stavební řízení trochu vliv, nejsou moc motivovány přijímat nové občany. Protože když přijmou nové lidi do obce, postaví tam domy, tak v rozpočtovém určení daní na nové občany dostanou stejnou částku jako na ty staré. Přitom často mají úplně nové náklady na vzdělávání, parkování a další věci. Takže ani obce nejsou moc motivovány povolovat výstavbu.
Česko má nejdražší bydlení v Evropě. Na pořízení nového bytu je v průměru potřeba 13,3 roční mzdy
Číst článek
Takže to řešení můžou přehodit na stát?
Obce přehazují řešení na stát v jednom klíčovém aspektu, který je druhým problémem bytový politiky, podle mého názoru. Ve velké části republiky je hodně málo obecního a sociálního bydlení, které by obce pro chudší občany měly zřizovat. Když to neudělají, tak lidi bydlí v komerčních bytech nebo na ubytovnách a hodně často předražených a stát to zaplatí příspěvkem na bydlení.
Takže když obce nedělají obecní bydlení pro nejchudší a zranitelné – seniory, samoživitelky a podobně, tak tím náklady přehodí na stát. Příspěvek na bydlení stojí stát už 17 miliard korun a z velké části je převedení téhle odpovědnosti, obecního bydlení na stát, který to zasádruje příspěvkem. To je problém trošku odlišný. Netýká se úplně té výstavby, ale je to problém v dávkové politice.
Motivace pro obce
Ony ty věci zejména v této oblasti jsou hodně propojené a stále se někde hledají úspory. Už jste o tom mluvil, že příspěvek na bydlení není nastavený dobře. Už jenom v tom, že ztráta bydlení zatěžuje stát sedmnácti osmnácti miliardami nutnými na příspěvky na bydlení. Mluvil jste o malých investicích do obecního a sociálního bydlení, což je evidentní zejména ve srovnání s dalšími zeměmi. A pak také už jste naznačil, že třeba pětadvacet miliard míří různými kanály do poptávky hypotéky, příspěvků na bydlení, na stavební spoření. Jak se tohle rozmotává?
Příspěvky jsou potřeba v jistém smyslu, protože opravdu je to jediný nástroj, který drží lidi nad vodou. Ale já si třeba myslím, že by část příspěvku na bydlení, které jdou do komerčních bytů k soukromníkům, měly hradit obce, aby nesly náklady toho, když nemají sociální obecní bydlení.
Oni potom budou mnohem víc motivovány stavět obecní bydlení, protože nesou náklady neřešení. Tak to je jeden nápad, který se objevuje v té debatě už roky, a myslím si, že by bylo dobré se k němu nějak vrátit.
23:49
Vládní program pro dostupné bydlení je novátorský. Propojuje obce a developery, říká expert Klusáček
Číst článek
Potom je tam zhruba nějakých sedm až osm miliard na daňové slevy na hypotéky, což je samozřejmě velmi populární věc a má dva problémy. Velká část této podpory jde pěti nejbohatším lidem, takže nepomáhá lidem chudším, kteří ani nemají na první splátku hypotéky, nedokážou si našetřit pořádně.
Tihle lidi potřebují dlouhodobé pronájmy a ne dávat osm miliard na podporu hypoték těm bohatším. A za druhé jenom asi 13 procent z podpor hypoték směřuje do nové výstavby a přes 80 procent směřuje to nákupu existujících bytů, takže nástroj daňové podpory hypoték zčásti samozřejmě jde bankám, protože všechny tyto dotace a podpory se projevují na zvýšení cen, ale zároveň nepodporuje novou výstavbu. Takže to je taky věc, která z hlediska rozšíření nabídky nemá efekt.
Nově by dávalo smysl trošku přehodnotit tyhle programy, které zalévají část poptávky, a dát víc do té nabídky. Program MMR, o který se bavíme, funguje tak, že dá kus obcím, dá jim kus dotace a potom kus nějakého zvýhodněného úvěru a obce musí kofinancovat a udržet dvacet let podmínky nějakého dostupného bydlení s omezenými cenami.
23:26
Stále více mladých pracujících Evropanů zůstává bydlet u rodičů, ukazují data
Číst článek
Je ale nutné tenhle program nastavit dobře. Otestovat, jestli vůbec funguje. Ale určitě je perspektivnější než neustále dávat miliardy do programu, u kterého víme, že nefunguje.
A pak je tady možná ještě jeden nástroj, a to je to kouzelné všeobjímající slůvko daně. Jak by daně mohly motivovat a v čem teď nemotivují v bydlení?
Řada států má nastavené daně z nemovitosti tak, že zatěžují prázdné stavební pozemky. To znamená, že je motivují je využívat. Zatěžují byty, kde není trvalé bydliště, nikdo tam nebydlí, víc než byty, kde trvalé bydliště je.
Jsou tedy nástroje, jak daně využívat trošku chytřeji, aby motivovaly využívat pozemky nebo prázdné byty, což třeba Francii vedlo k uvolnění 13 procent prázdných bytů na trh.
2:46
Singles a bezdětní v Brně dosáhnou nově na startovací byty. Ceny nájmů jsou poloviční než na trhu
Číst článek
Takže to má svůj smysl. Musí se to udělat jinak, jednoduše. Ne nějaké měření, prostě jestli byt je prázdný a podobně. A druhá věc je ta, že máme i v oblasti pronájmu mezery v tom, že v Česku nejsou dlouhodobé pronájmy, je jich hrozně málo. Jsou totiž relativně nevýhodné pro pronajímatele, kteří si stěžují na velkou těžkost někoho vystěhovat. To by se teď mělo změnit.
Navíc daňový systém je udělaný tak, že když pronajímáte byt na Airbnb, tak máte mnohem výhodnější daňový režim, než když ho pronajímáte dlouhodobě fyzické osobě. Takže se musíme zamyslet nad tím, jak udělat danění pronájmu tak, abychom nemotivovali k tomu byty využívat na krátkodobé komerční pronájmy, naopak zvýhodnily třeba dlouhodobější pronájmy.
Zároveň v dlouhodobých pronájmech umožnily větší flexibilitu, aby se jim pronajímatelé tolik nevyhýbali. To je pilíř, který v bytové politice určitě chybí – dlouhodobější pronájmy na dobu neurčitou nebo dva a více let. A je v tom taky potřeba udělat víc opatření, aby se posílily.
