V Česku vzniká nový státní developer. Státní investiční a rozvojová společnost (SIRS), jak se firma jmenuje, bude mít za úkol vyjednávat s majiteli pozemků a obcemi, zcelovat parcely, a tak vytvářet plochy nad 40 hektarů, na kterých by mohly vznikat třeba gigafactory či továrny na výrobu čipů. Měl by ale stát vůbec podobné plochy za investora připravovat? Odpovídá v rozhovoru pro iROZHLAS.cz ředitel úseku developmentu SIRS David Petr.

Rozhovor Praha 11:30 5. května 2024 Sdílet na Facebooku Sdílet na Twitteru Sdílet na LinkedIn Tisknout Kopírovat url adresu Zkrácená adresa Kopírovat do schránky Zavřít

Co je Státní investiční a rozvojová společnost (SIRS)?
Je to akciová společnost ve vlastnictví státu, kde práva jediného akcionáře vykonává ministerstvo průmyslu a obchodu. Naše činnost se soustředí na vyhledávání, akvizici, prověření a následně i přípravu těch ploch a zejména brownfieldů pro strategické investiční akce.

Kdybych to měl přiblížit, mělo by jít o státního developera, který má dané území připravit pro rozdílové investice, které v aktuálně probíhající transformaci potřebujeme.

V jakém stavu je teď příprava této nové firmy?
Tu společnost musíme postavit na zelené louce. To znamená, že v týdnu jsme si byli vyzvednout vozidla, techniku, zařizujeme výbavu kanceláří a spolu s tím už řešíme záležitosti ohledně jednotlivých projektů.

Takže je to poměrně náročné období. Nicméně SIRS by měl mít podle projekce v roce 2025 zhruba 30 zaměstnanců. Což by měl být ten hlavní tým. A potom to bude záviset na počtu projektů, které se rozvinou a do jaké fáze se rozvinou. Tam se dá částečně uvažovat, že část zaměstnanců bude externích.

Předpokládám, že firma sama na projektech fyzicky pracovat nebude, ale bude si najímat nějaké dodavatele.
Říkali jsme s kolegy, že nikdy nebudeme mít lopatu a bagr. Budeme realizátora těchto částí projektu tendrovat. Chceme mít uvnitř SIRS silné koncepční zázemí, ale nechceme obrovskou společnost s několika stovkami zaměstnanců. Aby se všechno dělalo in-house, to není efektivní.

Takže se nedá čekat, že tady vznikne druhé Diamo nebo OKD?
Ne. To rozhodně ne.

Díval jsem se na váš základní kapitál – 150 milionů korun. Jak tyto peníze využíváte?
První část těch financí je provoz společnosti, tedy platy zaměstnanců, výpočetní technika a tak dále. Nicméně výrazně větší část pak bude směřovat na předprojektovou přípravu a projekční přípravu těch lokalit. Tedy to, co je třeba udělat v Dolní Lutyni (plocha se připravuje pro výstavbu gigafactory, pozn. red.) a co bude potřeba udělat i v jiných lokalitách. Jde o přípravu před tím, než se začne vůbec přemýšlet o nějaké realizaci. To vše by mělo být hrazeno ze základního kapitálu té společnosti.

Státní akciová společnost

Proč jste zakládali zrovna státní akciovou společnost? Proč ne příspěvkovou organizaci, jakou je třeba Czechinvest?
Na právní formu jsme se velmi zaměřovali při vzniku společnosti, dělali jsme na to různé analýzy. U projektu přípravy pozemku v Líních na Plzeňsku, který probíhal plně pod příspěvkovou organizací Czechinvest, se ukázalo, že tato právní forma má z hlediska developmentu své limity. Jde například o flexibilitu při nabývání pozemků a majetků. Příspěvková organizace může nabývat majetky jen pro svou činnost.

Stát chce na Karvinsku gigafactory za 200 miliard. Místo není pro průmysl vhodné, ozývá se od starostů

Číst článek

U akciových společností je to flexibilnější – mohou třeba vstupovat do různých společných podniků. Mohou s obcemi a soukromými majiteli dosáhnout komerční dohody, což je ze strany státu často limitováno zákony. A jedna z hlavních výhod je, že akciová společnost může využívat finančních nástrojů a nemusí být závislá čistě na státním rozpočtu. To je cesta, kterou chceme jít, protože příprava ploch je návratnou činností, tedy i samotnému státu může externí financování pomoci a tato činnost může být sama na sebe vydělávající.

Sama na sebe vydělávající? To znamená, že ty připravené plochy budete schopní následně za vyšší cenu prodávat?
Ten byznys model je takový, že se investuje do proaktivní přípravy těch ploch a následně se zhodnocená, připravená plocha prodává koncovému investorovi. Z toho se zpětně zafinancuje celá příprava, která proběhla. Ale tím, že jsme akciovka pod státem, tak nejsme tlačení k tomu to území rychle rozparcelovat a následně prodat na trhu. Můžeme déle držet rizikovost neobsazení. A to je vlastně i důvod, proč nebude SIRS nikdy konkurovat soukromým developerům.

Rozumím, ale nebude to přeci jenom konkurence? Vzniká státní developer, který plánuje skupovat dostupné pozemky.
Dnes máme kritický nedostatek velkých ploch nad 40 hektarů. Trh to neumí odbavit, protože pod tlakem zisku a dalšího fungování musí vše, co pro investici připraví, poměrně rychle udat. Ty velké plochy se prostě rychle dělí na menší části a SIRS by měl právě pomoci zachránit ty větší území, kterých je teď na území České republiky jen velmi málo.

A druhou fází pak bude vyhledávání nových lokalit, kde se může dlouhodobější prací povést pospojovat nějaká území do většího celku a pokusit se držet ty pozemky majetkově tak, aby tam později něco mohlo vzniknout. Pokud se tedy z analýz ukáže, že se to vyplatí a že je to pro stát důležité.

Měl by stát vůbec takto připravovat plochy pro budoucí investice? Neměl by se o to postarat samotný investor, když o stavbu továrny v daném místě stojí?
Stát toto dělal zhruba před 10-15 lety, tehdy se ale řeklo, že už stačí a že to necháme na trhu. Systematická podpora investic v tomto ohledu proto skončila a dnes jsme ve stavu, kdy přicházejí v probíhající transformaci nové záměry na výrobu čipů a baterií a my nemáme připravené žádné plochy, které bychom mohli nabídnout.

Dalším důvodem je skutečnost, že trh nikdy území o sto a více hektarech nezdevelopuje sám, protože na to nemá kapacity z hlediska kapitálu ani rizikovosti.

A posledním důvodem proč do věci vstupuje stát, je, že se ukazuje v Polsku, Maďarsku a Německu, že plochy o této velikosti tyto státy již připravené mají a díky tomu získávají konkurenční výhodu.

Gigafactory Volkswagenu v Česku zatím nebude. Vláda ale jedná s pěti jinými investory

Číst článek

A nezavádí se tady pro stát nevýhodný precedens – pobídky pro investory už tak mohou být zajímavé z hlediska polohy továrny, dopravní dostupnosti, stability politického systému v dané zemi... Měl by stát navíc ještě chystat investorovi celou investiční plochu? Je to vyvážené?
Já bych s vámi v tomto možná i souhlasil, ale ta realita je odlišná. Mezi státy probíhá o investice tvrdá soutěž. Příkladem je tzv. IRA, opatření pro zvýšení konkurenceschopnosti USA, které výrazně podporuje určitou typologii moderních průmyslových investorů, tak na to my i Evropa musíme nějak reagovat.

Když přichází strategický investiční záměr, tak se státy snaží nabídnout to nejlepší. Když nepřipravíme vhodnou infrastrukturu, tak investoři půjdou jinam. Není to tak, že by nutně potřebovali být v České republice. Proto je třeba iniciace ze strany státu. Není to jen o pobídkách, ale o vytvoření vhodných celkových podmínek, a v tom má pomoci právě SIRS. Ale upozorňuji, že to platí jen pro úzký okruh investorů s vysokou přidanou hodnotou.

SIRS je kuchyně, Czechinvest servis

Bude SIRS proaktivně nabízet pozemky případným investorům?
My jsme si s kolegy navykli užívat příměr restaurace. SIRS je v podstatě kuchyně, kde se připravují jednotlivé komponenty, které se následně prodávají. A Czechinvest je přímo servis na place, který obsluhuje jednotlivé zákazníky, nabízí jim, co je v menu a snaží se jim něco z toho prodat.

Tady to bude stejné. SIRS připraví území a bude se ho snažit připravit poptávce a typologii investorů, které chceme do Česka přitáhnout, a Czechinvest je bude skrze své kanály nabízet. Dnes je bohužel počet připravených strategických území prakticky na nule.

Už jednáte s majiteli těchto pozemků?
Už na CzechInvestu jsme začali tyto pozemky mapovat. Nyní jsme ve fázi vyhodnocení rozvojového potenciálu jednotlivých lokalit a z toho nám postupně „vypadávají“ území, u kterých se pokoušíme domluvit se s konkrétními partnery – obcemi, kraji i vlastníky pozemků. Jednáme o tom, jak tuto lokalitu začít připravovat v detailnější fázi – stran konceptů a studií. Během roku, roku a půl bychom chtěli mít rozjeté další tři – čtyři projekty.

O kolika lokalitách aktuálně mluvíme?
V té první fázi jsme prověřovali 20-25 lokalit. Dnes máme v tom short listu 5-6 lokalit. Prioritu mají Moravskoslezský, Ústecký a Karlovarský kraj z toho hlediska, že jde o uhelné regiony, které procházejí transformací. Příprava podobné plochy tam určitě vyvine tlak na transformaci pracovního trhu a zamezí odlivu vzdělaných lidí z těchto regionů.

Problémy s brownfieldy

V případě poslední velmi medializované investice – gigafactory v Dolní Lutyni – zaznívá kritika, že se staví na zelené louce, namísto přípravy podobného projektu na brownfieldu. Proč se k takovým investicím nevyužívají právě brownfieldy?
Těch brownfieldů máme v Česku opravdu mnoho a záleží na jejich typologii. Jsou tady programy ze strany resortu průmyslu a obchodu a ministerstva pro místní rozvoj, které se zaměřují na menší obecní brownfieldy, kterých se daří ročně revitalizovat poměrně hodně. Vím, že kolegové z ministerstva průmyslu a obchodu by měli mít v příštím roce revitalizovaných dalších 25 takovýchto veřejných brownfieldů.

Zvýšené hlasy, vyostřená debata, i když s nižší účastí. Lidé z Dolní Lutyně vedle gigafactory bydlet nechtějí

Číst článek

Pak jsou tady ale i složitější, větší brownfieldy, kde se tomu musí někdo kontinuálně a proaktivně věnovat. Stojí to prostředky. A právě proto vzniká SIRS, abychom se pokusili koncepčně uchopit i tyto větší plochy, které se nedaří otevírat ze strany obcí, krajů a dalších subjektů a na které často ty dotační programy nedosáhnou.

Proč se na to ptám, aktuálně probíhá kontrolní akce NKÚ, která naráží na podezření, že peníze na regeneraci brownfieldů v Česku nemusely být vynaloženy úplně koncepčně. Jsou ty obavy tedy podle vás liché?
Co já vím, tak se ty programy na ministerstvu průmyslu a obchodu vyvinuly tak, že je výrazně bonifikováno, když je nějaký podnikatelský záměr realizován na brownfieldu. V podstatě se vymezuje, že kromě hospodářsky postižených regionů by nové podnikatelské záměry na zelené louce už podle těch nových programů vůbec vznikat neměly.

Indikátorem úspěšnosti programu v hospodářsky postižených regionech není jen regenerace brownfieldu, ale třeba i vznik nových pracovních míst a podpora nové infrastruktury. Nejde tedy říct, že když se nestavělo na brownfieldu, je to všechno špatně.

Zatím je podpora regenerace brownfieldů v Česku poměrně roztříštěná napříč ministerstvy. Existuje ale národní strategie, která by měla v roce 2025 projít na ministerstvu průmyslu a obchodu revizí. A tam je otevřené pole působnosti třeba k tomu, abychom do ní dostali třeba větší koordinaci skrze SIRS a abychom dokázali tu práci koncepčně lépe uchopit.

Jak je možné ji lépe uchopit?
Čím více účastníků v procesu máte, tím je to náročnější. Existují pracovní skupiny i regionální brownfieldové jednotky, které se snaží informace ze státní úrovně přenášet na regionální. Chybí ale nějaký „driver“, aby se do té regenerace vynakládaly finanční prostředky kontinuálně. Zejména u těch větších brownfieldů jde totiž o proces na roky, než se vyřeší majetkoprávní vztahy a infrastruktura, takže je důležité, aby se ta podpora udržela po delší dobu. A v tom může právě pomoci SIRS.

Spolupráce se soukromníky

Budete pomáhat s regenerací brownfieldů, které jsou třeba plně ve vlastnictví soukromého subjektu?
Jde o to, jestli je ten rozvojový potenciál území natolik vysoký, že se do podobného podniku vyplatí jít. Samozřejmě upřednostňujeme lokality, které jsou ve vlastnictví státu, protože je jednodušší jejich majetkoprávní vypořádání. Nicméně flexibilnost akciové společnosti, kterou SIRS je, spočívá i v tom, že se můžeme dohodnout i s velkým vlastníkem pozemku, který se ho není ochotný zbavit čistým prodejem.

‚Myslíme to vážně.‘ Ochranáři podepsali se státem novou dohodu o místě pro gigafactory

Číst článek

Můžeme mu nabídnout formu společného podniku, do kterého pak vloží hodnotu těchto svých pozemků. To byl koncept, který jsme připravovali v Líních pro okolní obce, které své pozemky mohly do společného podniku vložit a získat kontrolu nad dalším rozvojem toho území a třeba i podílem na prodeji a provozu zamýšleného průmyslového parku.

Tedy vznikla by firma, do které by kromě SIRS vstoupily obce a soukromí vlastníci, jejich podíly by byly v rámci firmy zasmluvněny, a ve chvíli, kdy by tato firma připravila konkrétní pozemek do finální fáze, tak by ho prodala investorovi a peníze přerozdělila na základě stanovených podílů?
Ano. Anebo by ten podíl držel daný podílník dál, protože v těch vybudovaných podnikatelských parcích bude určitě muset probíhat zároveň nějaká správa. Navíc ta akciová společnost se může chovat po vzoru developerské praxe, dokáže řídit efektivně rizika. Na každý projekt by vznikla speciální projektová společnost, která zase umožňuje flexibilní fungování s dalšími partnery a oddělení rizik daného projektu od mateřské firmy.

Takže kdyby ten projekt zkrachoval, tak by škoda šla za projektovou firmou a ne za SIRS?
Ano, je to oddělování těch rizik a běžně se to na developerském trhu děje.

V těch projektových společnostech by seděli zaměstnanci SIRS?
Dá se předpokládat, že nějakou část by měla mít právě i mateřská společnost.

Z toho, co říkáte, to vypadá, že stát tady ze státních peněz bude zhodnocovat pozemek, který ale bude stále držet zároveň soukromý vlastník. Šly by ty peníze čistě z rozpočtu? A bylo by to vůbec pro stát výhodné?
Akciová společnost může využívat i jiné finanční nástroje – například úvěr Evropské investiční banky. Můžeme si představit i nějaké fondové financování ve spolupráci s Národní rozvojovou bankou nebo i za nějakých podmínek i financování komerčními subjekty. Cílem ale je, aby se nám veškeré investované peníze dokázaly nakonec vrátit.

Výhodné je to v případě, kdy je například majetkoprávní scelení složité, jako byl například případ v Líních, Preferovanou variantou je určitě scelení vlastnictví formou výkupu či směn pozemků.

Tomáš Pika Sdílet na Facebooku Sdílet na Twitteru Sdílet na LinkedIn Tisknout Kopírovat url adresu Zkrácená adresa Kopírovat do schránky Zavřít